全米リゾート開発業者協会のご報告

全米リゾート開発業者協会
ARDAミーテイング会場


ARDA(American Resort Developers Association全米リゾート開発業者協会)に年次総会のレポートをご案内申し上げます。色々な会議がありますが、参加しましたのはARDA主催のリセールについての会議です。

ARDAはタイムシェアを開発する業者の協会です。オーナーの皆様には馴染みは薄いかと思いますが、管理費の明細でARDAに寄付$3など明細に載っているので覚えていらしゃる方もあるかと思います。

実はこの$3のARDAへの寄付も現在、800万のタイムシェアオーナーが存在する中、寄付しているオーナーは180万オーナーしかいないようで協会も経営が苦しいようです。また管理費についてはタイムシェアオーナーの19%が1ヶ月以上の管理費を遅延しております。




【リセール市場の確立】
平均リセール価格の推移


25年前にタイムシェアの正規販売市場の初期の段階のように、リセール市場は、今や認知され正当な地位を築き上げられてきている状態にあります。

2011年のリセール市場は2010年の42%増え、2012年の第1四半期でもすでに2011年同期間を50%上回っている。オーナーは購入した後の3年の調査でも83%が利用に満足している結果が出ております。

2009-10年にフロリダなどで、問題視されたリセールの詐欺行為は、今や多くの監視される目にさらされてるので、同じような詐欺行為は難しくなりつつあります。

タイムシェア開発業者の正規販売価格と5年経過した後の市場価格では上記のグラフのように、大きな開きがあります。

最近のホテルチェーンのタイムシェアの場合は、ポイント制の普及により、ポイント数が価格の下落を支える大きな要因となっています。そのため、ポイントで他のリゾートも利用できるタイムシェアを所有するほうが、資産価値的には安定していると言えます。



【現状は60%は古いタイムシェア】
リセール価格グラフ

20年以上前に開発された、古いタイムシェアは平均25-110ユニットくらいのサイズで、タイムシェア全体の60%以上がこの古いタイムシェアである。それらのタイムシェアはホテルチェーンなどに属さず、単体の存在で何年も改装されず、管理組織への連絡も取りづらい状況である。古いタイムシェアはオーナーも加齢による処分が行われつつあるようです。

日本市場ではハワイの物件が中心であるため、取引されているタイムシェアがほとんど最新でかつ、ホテルチェーンのタイムシェアであるため、前述のような米国本土でのリセール市場とは市場が全く異なるような状況です。


米国本土出のタイムシェアのリセール市場では、60%が20年以上前の古い、ホテルチェーンなどに属さない単体のタイムシェアのため、リセール価格単価も安く、グラフでもごらんいただけるとおり、2BRでも平均$3505で取引されています。



【長年の仕事仲間と初顔合わせ】
リセール業者仲間
リセール会社では、市場により売買する物件について、得手、不得手がございます。弊社ではハワイのタイムシェアやHGVCの本土のタイムシェアは得意としておりますが、他の地域のリゾートは不得手です。そのような場合、長年の付き合いで、信頼出来る同業他社が全米にいますので、彼らに販売委託します。 

また、逆に彼らはハワイの物件は不得手としてますが、その場合は弊社に販売委託をしてきます。このような相互補完関係を弊社は10年間かけて築いておりますので、全米の大半のタイムシェアの売買が可能となりました。

今ではオンラインで全てできると思われがちですが、地域独特の不動の法律は州単位で異なります。また、リゾート別に手続き方法やリセール使用制限などルールは細かく、刻々とそのルールさえも変化しております。このよなネットワークがあるからこそ、最新の正確な情報が入手でき、的確な売買が可能となります。

今回は長年メールでやり取りしていた相手と始めて会いOFF LINE ミーティングとなりました。インターネット便利になりましたが、Face to face で会うのはやはりいいですね。








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